5 Fragen mit…James McEvoy

In unserem neuen Feature „5 Fragen mit…“ beleuchten wir einige Mitglieder unseres Teams bei Greenman sowie einige unserer wichtigsten externen Partner. Wir stellen ihnen fünf Fragen über sich selbst, ihre Arbeit und den Markt, um Einblicke in die Immobilienbranche des Lebensmitteleinzelhandels zu erhalten.

Nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um das Interview mit James McEvoy, Greenmans Head of Acquisitions, zu lesen und mehr darüber zu erfahren, was die Zukunft für das Greenman OPEN Portfolio bereithält.

James, erzählen Sie uns mehr über sich!

Ich komme aus dem besten Ort in Irland, der Grafschaft Cavan! Ich lebe seit 15 Jahren in Dublin und arbeite hauptsächlich von Greenmans Büro in Dublin aus. Ich bin ein großer Fan des FC Liverpool und genieße den gelegentlichen Ausflug nach Anfield (wenn COVID es erlaubt). Meine Hauptinteressen sind Reisen, alle Arten von Sport (ich spiele immer noch Irish Gaelic Football), Skifahren, Formel 1 und Netflix schauen. Ich arbeite seit Januar 2011 für Greenman, bin also jetzt ein Teil der Einrichtung. Dennoch genieße ich jede Minute seit jenem denkwürdigen ersten Tag in der Lower Baggot Street 122. Daran beteiligt zu sein, Greenman dorthin zu bringen, wo es heute ist, war für mich eine erstaunliche Leistung. Es war ein Vergnügen, ein Teil der bisherigen Reise zu sein, und es wird noch viel mehr kommen!

Sie arbeiten nun schon so viele Jahre in der Branche, was finden Sie immer noch interessant an der Arbeit in der deutschen Immobilienakquisition?

Es gibt zahlreiche Dinge, die meinen Job jeden Tag interessant halten. Der deutsche Immobilienmarkt ist so groß, dass es jedes Jahr viele gute Deals und Gelegenheiten gibt – kein Deal ist zu klein oder zu groß für uns, so dass wir immer auf Trab gehalten werden.

Wir haben die Möglichkeit, mit einigen der führenden Entwickler, Einzelhändler und Makler in Deutschland und Europa zu verhandeln und zusammenzuarbeiten. COVID-19 hat uns dazu gezwungen, kreativ zu sein, was die Beschaffung und Ausführung von Deals mit einigen unserer wichtigsten Entwickler angeht, was uns auf Trab gehalten hat.

Wir sind auch sehr zufrieden mit der Beschaffung von Geschäften, der Ausführung bis hin zum Abschluss und der Übergabe. Noch besser ist es, wenn es sich um einen Neubau handelt und man ihn zum ersten Mal auf der grünen Wiese und dann als schlüsselfertiges Zentrum erleben kann.

Und vor und nach der COVID-19 ist es immer sehr interessant, verschiedene Teile Deutschlands zu bereisen und zu besuchen, in denen sich unsere potenziellen Zentren befinden. Ich würde gerne wissen, wie viele Kilometer ich in meiner Zeit bei Greenman zurückgelegt habe!

Ein Blick auf das Jahr 2021: Wie sieht die Zukunft des Portfolios von Greenman’s Flaggschiff-Fonds Greenman OPEN aus? Oder noch direkter: Wohin fließt das Geld?

Wir werden unsere Spezialitäten-Investitionsstrategie weiter vorantreiben, um mehr und mehr von Lebensmitteln dominierte Einzelhandelszentren zu erwerben, mit einem stärkeren Fokus auf den essenziellen Einzelhandel, der während der COVID die siegreiche Einzelhandels-Assetklasse war. Das ultimative Ziel ist es jedoch, OPEN bis Ende 2021 auf über eine Milliarde Euro AUM zu bringen und weiterhin der größte eigenständige Food-Retail-Fonds in Deutschland zu sein. Schließlich wollen wir Europas größter eigenständiger Lebensmitteleinzelhandelsfonds werden, mit dem ehrgeizigen Ziel, bis 2027 3 Milliarden Euro AUM zu erreichen. Mit den Beziehungen und Teams, die wir in den letzten 15 Jahren vor Ort aufgebaut haben, unserer Spezialisierung auf diese Anlageklasse, unserer Erfolgsbilanz und unserer allgemeinen Marktreichweite sind wir sehr gut aufgestellt, um diese Ziele zu erreichen und – was am wichtigsten ist – weiterhin mehr und mehr langfristige Erträge für unsere Investoren zu erwirtschaften.

Welche Faktoren berücksichtigen Sie am meisten bei der Suche nach einem Asset für das OPEN-Portfolio?

In erster Linie stellen wir fest, ob das Objekt den Anlagerichtlinien des Fonds entspricht. Die Besichtigung der Objekte ist entscheidend. Es ist extrem wichtig, die Immobilie zu verstehen, alles über sie zu wissen, die Geschichte, den Zustand, die Mieter, ein Gefühl für den Standort und die Menschen dort zu bekommen, aber auch ganz allgemein zu wissen, ob sie in das OPEN-Portfolio passt.

Wir beschäftigen uns in unserem Underwriting intensiv mit dem Standort und der Demografie. Es ist wichtig, die Einzugsgebiete der Standorte zu verstehen und zu wissen, ob sie langfristig ein nachhaltiger Standort für dieses Zentrum und seine Mieter sein werden.

Wir berücksichtigen auch die Transaktionssicherheit mit den Verkäufern, den Mietern und Mietverträgen und wie stark die Covenants des Mieters sind, die WARLT und wie hoch die nicht erstattungsfähigen Kosten sind.

Zusätzlich wichtig sind der prozentuale Anteil des Einkommens, der durch den Lebensmitteleinzelhandel generiert wird, essentielle und nicht essentielle Einzelhändler und zu guter Letzt und sicherlich einer der wichtigsten Faktoren, die Rendite für den Investor. Als Teil unserer Due-Diligence-Prüfung erstellen wir für jede Akquisition ein 10-Jahres-Geschäftsmodell, daher spielen die Preisgestaltung und die Höhe der Verschuldung des Zentrums eine wichtige Rolle

Wie wichtig ist Ihrer Meinung nach der Aufbau von Beziehungen zu wichtigen Entwicklern von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland für den Erfolg von OPENs Wachstum?

Das ist extrem wichtig und hat viel Zeit und Mühe gekostet, um dahin zu kommen, wo wir jetzt sind. Ich kann mit Sicherheit sagen, dass wir ohne die Beziehungen vor Ort, die wir erfolgreich aufgebaut haben, höchstwahrscheinlich nicht in der Position wären, in der wir heute sind.

Das OPEN-Portfolio umfasst derzeit knapp 900 Mio. € AUM und ich würde sagen, dass ca. 85 % dieses AUM durch Off-Market-Deals über Entwickler und Mieter-Sale-and-Leaseback-Deals erworben wurden. Greenman sucht immer nach Transaktionssicherheit und ebenso wollen unsere Partner mit den Spezialisten und natürlichen Käufern ihrer Assetklasse verhandeln. Dies hat dazu geführt, dass wir Rahmenvereinbarungen entwickeln konnten, die sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer ein vorteilhaftes Maß an Transaktionssicherheit bieten.

Unsere ersten beiden Rahmenvereinbarungen im Jahr 2020 haben OPEN das Recht gesichert, 10 neue Einzelhandelszentren mit Lebensmittelverankerung zu erwerben, was uns ermöglicht, die Wachstumspläne des Fonds fortzusetzen. Wir wollen diesen Ansatz im Jahr 2021 fortsetzen und hoffentlich mehr dieser Rahmenverträge mit anderen Branchenpartnern sichern und unterzeichnen.

Vielen Dank für deine Zeit, James!